儲かる駐車場経営 ! コインパーキング

駐車場経営の追風

様々な不動産収益物件の中で今なぜ、コインパーキングの駐車場経営が注目なのかそのメリットとデメリットについて詳しくお話さしていただきます。
そもそも駐車場には月極と時間貸しの2種類があります。月極は固定の車が毎月一定額の料金を支払い、駐車場スペースを利用する契約をいわゆる大家さんと結ぶ形態の駐車場経営のことをを言います。 時間貸しは不特定多数の利用者が駐車場を利用した分だけ料金の支払いをします。またこの時間貸しの駐車場経営を大きく分けると、係員が常駐している駐車場と無人のコインパーキングの2種類があります。さらに駐車場のケータイとしては平置きと立体の2つに分かれます。平置きとは車道と同じレベルの地面に駐車できる駐車場であり、一方のスペースを有効活用するために考案されたのが一体式駐車場です。大都市圏の市街地や大型商業施設の店舗の横などに併設されているのがこのタイプの立体駐車場でスロープを使って自分で夕食ができる自走式と係員が機械を操作して、上下移動させる機械式とがあります。

かつては、平置きの月極駐車場か一体式の時間貸し駐車場が多かったのですが、時代の流れに伴って状況が変わってきたのです。
その一つは2006年に施行された道路交通法改正です。この改正によって駐車違反の取り締まりの民間委託が開始され短時間の違法駐車であっても、容赦なく罰金が課せられるようになりました。ほんの4、5分目離した隙に駐車違反をとられてしまったという経験をされた方も多いと思います。この取り締まり強化によって、一気にコインパーキングが普及していったわけです。また月極からコインパーキング駐車場経営への転換も加速したのです。その結果、月極駐車場の空きスペースが多くなってきたこともコインパーキングの普及をさらに加速されることとなりました。もう一つの理由は「日本パーキングビジネス協会」の分析調査によれば、最近の若者の自動車離れが大きな要因になっているとのことです。

日本のバブル景気崩壊以降非常に長引いた不景気によって低所得から抜け出すことのできない若年層が非常に増えてきてしまっているためです。自動車免許を取得するために、 30万円以上かかってしまい、その上自動車購入時には本体の価格以外に保険代もかかり、さらには維持するために借金やガソリン代などもかかってきますから、車を持つ余裕など無い若者が非常に増えているわけです。またレジャーといえばドライブがメジャーだった昔に比べても、現在は娯楽も多種多様化して必ずしも自動車を必要とする必要がなくなってきているということも大きな要因であると言われています。さらに不景気によって法人の営業車が削減される動きも加速しました。これらの要因が重なって月極駐車場の空きスペースが目立つようになり、駐車場経営が厳しくなったため、コインパーキングに転用されるケースが異常に増加したと考えられています。

リーマンショックの影響でコインパーキングが急増

遊休地の活用

2008年のリーマンショックも駐車場経営をコインパーキングにシフトする大きな引き金になりました。なぜならリスクの高い、都市部でのビルやマンションの建設計画の多くは白紙に戻されてしまいました。その結果、遊休地が激増したのです。とはいえ遊休地をそのまま放置しておくことがもったいないということでその遊休地を手軽に有効活用する手段としてコインパーキングが注目され、歓迎されたわけです。月極の駐車場であれば借りていた契約がありますから、すぐにでもこの土地を違う目的に使いたいと思っても、事前に借り手に通達する必要があります。そのうえ借りて手との賃貸契約がありますから、借り手との契約解除の手続きやお金のやりとりなどの手間が発生します。

しかし、コインパーキングであれば、翌日からでもコインパーキングの駐車場経営は止めてしまっても何の問題も起こりません。このように駐車場経営を辞める手間だけを考えても同じ駐車場経営であってもコインパーキングの方が「期間を決めずに手軽に参入できる上に、いつでもすぐに止めてしまうことができるという非常に大きな魅力があるわけです。
また、コスト面で考えるとイニシャルコストが特に最近、非常にに安くなってきたということを見逃すことができません。コインパーキングは全くの無人で整理できる駐車場経営であるため、どんな事業形態でもコスト面で最も負担も大きくなる人件費がかからないということです。そのため、労働時間を気にせず、 24時間営業も可能なわけです。もちろん一体式駐車場のような莫大な建設コストなどのイニシャルコストは一切かかりませんし、それらの設備を維持するための修繕費等なども全く不要なわけです。

特に最近は、精算機などの機械類の価格は下落しているため都心の街中でいられるような、2か3台の小規模のコインパーキングでも採算が合うようになってきているのです。必要な土地の広さも10坪程度(約33 ㎡ )くらいしかないん土地でも、形によっては車は二台駐車させることが可能です。これまでであれば活用のしようがなかったような狭い土地でも立地さえよければ十分に利益が出るようになってきているのです。

機器の値下がりで今パーキングの収益性増加

昨今はコインパーキング用の機械などもどんどん値下がりをしているため、コインパーキング駐車場経営に参入する業者も増加していますが、それと同時にコインパーキングの稼働率も以前は50から60%だったものが最近では30から40%程度に下がってきています。しかし、それ以上のペースで機器の価格下落が激しいため、 30から40%程度の稼働率でも黒字になってきています。このように収益性の高い駐車場経営であるコインパーキングはここ数年で急成長しています。

特にこの1、2年は株価の上昇の影響で景気が上向きになってきているため土地開発にお金が流れ込んでくるようになってきています。その結果、これまでコインパーキング駐車場経由して活用されていた土地にビルやマンションが建設され始めたのです。という事は、今度は駐車場不足になってくることが予測されますから、今後ますますコインパーキングの需要が増えてくることが予測されるのです。さらに最近、都心部の道路で、道路脇にあるパーキングメーターが減少していることをご存知でしょうか。
これまで2車線から3車線の広い道路ではパーキングメーターがよく設置されていたと思うのですが2011年に自転車の歩道走行禁止が決定されたことによって写像の走行空間を広くするために、パーキングメーターを撤去しているエリアの道路が増えてきているのです。こういった道路交通法の強化により、パーキングメーターの数が減った分、コインパーキングのニーズのが高まることにつながります。つまり今のタイミングはコインパーキングの駐車場経営に参入するのに最も良いタイミングだと言えると考えられるわけです。

災害に強い駐車場経営

実はコインパーキング駐車場経営ビジネスは非常に災害に強いビジネスモデルなのです。

ここからはあまりオープンにされていないコインパーキングのメリットについて書いていきたいと思います。
それはコインパーキングによる駐車場経営は「災害リスクに非常に強い」ビジネスモデルだということです。

それを実感させてくれたのがあの東日本大震災なのです。
千葉県の浦安市は震災においてかなりの被害を受けました。

地盤沈下で道路が砂に埋もれたりマンホールが液状化で1メートル以上も隆起してしまったりとか地面はかなりひどい状態でした。そうした中でたくましく生き残っていたのがなんとコインパーキングなのです。地震で地盤が緩い住宅やビルが傾いてしまったエリアでもコインパーキングだけはほとんどが無事でした。もちろんアスファルトの地面が波打っているところもありましたがコインパーキング駐車場経営の目的は数時間、自動車を駐車すれば良いだけのことです。何年も暮らすマンションやアパートなど住居とは違い多少地面が波打ってても、駐車禁止の切符を切られなければ、駐車場経営の目的は果たすことができるわけです。

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またもし、アスファルト工事をしなければならなくなったとしてもその費用は住宅の補修や立体駐車場などが被った被害の補修費用に比べれば圧倒的に少ない費用で元の状態に復旧できるのです。さらに地面に取り付けてある「フラップ板」という車止めの機械もほとんど故障はなかったようです。つまり駐車場経営には何の支障もないわけです。この大震災は不動産活用投資事業家にとって不動産投資のリスクについて改めて考え直すきっかけになりました。そこで多くの不動産会社や不動産投資事業会社はリスク分散のためにも、地震で倒れるような魔物がないパーキング事業をするために、コインパーキング駐車場経営用の土地を買いあさり、コインパーキング駐車場経営に特化した事業部門まで作った会社もあるほどです。


コインパーキング駐車場経営のメリットはまだまだこれだけではありません。パーキング用の土地を探す場合、土地の人の購入なので、値段の判断はつけやすく、不動産投資は初めてというような人には魅力的なのです。不動産投資をするときに最も悩まなければならないことが、売り出されている不動産の売買価格が適正かどうかという判断です。収益物件の場合、土地の値段に建物の値段はプラスアルファされてみんなされます。

このような建築物は木造であれば法律で決められている耐久年数は22年ですから築22年以上経っていれば論理的には建築物の価値はゼロになるわけです。しかし現実には土地の値段だけで売りに出されている不動産物件はほとんどありません。「満室」だとか「駅に近い」などの高収益の物件だと認められるものは、土地代金にその分十勝をプラスアルファされて売りに出されています。こういった物件は本当にお買い得なものかどうかはを判定するのは非常に難しいですし、

またローンで購入する時に、銀行によっては「収益部分は除外します建築物の価値は無しでてん都市の建物の値段から算出された金額までしか融資はできません」というケースもあります。もちろんそうでない銀行もありますが、大都市近郊の物件では、土地+建築物の価値よりも実際には高い値段で売りに出されているものがほとんどです。

このような物件を購入する場合、銀行からの融資金額が少ないため多額の自己資金が必要になってしまうケースがあるわけです。一方コインパーキング駐車場経営用の場合であれば購入するものは解のみです。つまり売り出されている土地の値段だけであれば国土交通省が出している「路線価」などから比較して、その売り出し価格がお買い得かどうかを判断しやすいわけです。また土地つきの建築物の物件の場合には建築物が老朽化するにつれてその不動産価値は下落していきます。 しかし、コインパーキング駐車場などのための土地だけの場合、純粋に土地だけの値段だけです。今後、アベノミクスなどで地価が上がれば、その値上がりによる売却益も期待できるかもしれません。